Een kasteel kopen in Frankrijk kan al vanaf ongeveer €350.000

‘Kastelen zijn consumptieartikelen geworden’; Een kasteel kopen in Frankrijk kan al vanaf ongeveer €350.000. Het aanbod lijkt groter dan ooit en de omloopsnelheid is steeds hoger. 'De verkochte kastelen gaan na gemiddeld tien jaar weer in de verkoop.’ Château de Mythème staat nu een paar jaar te koop. De vraagprijs is €740.000. In het kort
Franse kastelen zijn erg in trek bij buitenlanders, die ermee een droom kopen. Er staan er veel te koop. Schattingen lopen uiteen van 800 tot 1500. De omloopsnelheid is flink toegenomen: verkochte kastelen komen na 10 tot 15 jaar weer in de verkoop. ‘Het staat nu een paar jaar te koop’, zegt makelaar Jean-François Le Nail op het kleine bordes van Château de Mythème. Of de vraagprijs - €740.000 - teveel is, zou Le Nail niet willen zeggen. ‘Dat moet de toekomst uitwijzen’, zegt hij eenmaal binnen, waar het een beetje naar een grot ruikt. Wij zijn begonnen met €1.100.000, dat was duidelijk te hoog. Nu is het afwachten. Pas als zich geen kijkers melden, moet je zakken met je prijs. En ik heb in sommige maanden drie bezoeken, dat is niet gek.’ De prijs van een kasteel wordt bepaald door de ligging ten opzichte Parijs, de vraag of je het kunt verwarmen en of er een snelweg of TGV-station in de buurt is. ‘En het moet mensen raken, in vervoering kunnen brengen.’ Mythème scoort redelijk goed op deze criteria. Het ligt op 2,5 uur rijden van Parijs, zo’n tachtig kilometer ten westen van Le Mans. Het heeft een romantisch silhouet met twee even elegante als stoere hoektorens. Het telt 18 vertrekken, waarvan tien slaapkamers. Het interieur is - alweer een tijdje geleden, dat wel - smaakvol gerenoveerd, het geheel ademt authenticiteit. ‘De ramen, het parket en de tegels zijn zoals u ziet origineel’, beaamt Le Nail. ‘Soms legt iemand er laminaat van een of andere bouwmarkt op, dat kan natuurlijk niet.’

Ezels
Verreweg de meeste belangstelling voor Mythème kwam van buitenlanders. ‘Negentiende-eeuwse kastelen als dit exemplaar zijn erg in trek bij buitenlanders omdat ze torens hebben. Alleen dan is voor deze klanten een kasteel een echt kasteel. Fransen hebben vaak een voorkeur voor manoirs, oude gefortificeerde landhuizen van de kleine adel die vaak donker zijn van binnen door de kleine ramen en die beschikken over plafonds met balken.’ Verder is natuurlijk de staat van het object van belang. Want wie online of in tijdschriften wegdroomt bij de advertenties van het prestigieuze onroerend goed, zou haast vergeten dat de soms ridicuul lage bedragen torenhoge kosten maskeren voor een flinke verbouwing of renovatie.

Château de Mythème telt 18 vertrekken, waarvan tien slaapkamers.
Mythème daarentegen heeft geen opknapbeurt nodig, verzekert Le Nail, die landelijk opereert maar zijn hoofdkwartier vlakbij Mythème in Laval heeft, de belangrijkste stad van het departement Mayenne. ‘Het is waterdicht, de gevel heeft ook niet urgent onderhoud nodig. Verder is het een kwestie van wat je wil. De een wil graag een klassieke Franse tuin met geometrische patronen en boompjes die in alle mogelijke vormen zijn gesnoeid. Een ander vindt twee ezels in het gras ook prima. De laatste oplossing bespaart je een tuinarchitect.’
De nieuwe bewoner die kiest voor nietsdoen zal in ieder geval €20.000 per jaar nodig hebben. ‘Voor de lokale belastingen, de onroerendezaakbelasting, verzekering, water, licht en elektra zit je al heel gauw op dat bedrag.’

Hoeveel kastelen zijn er in Frankrijk?
Hoeveel kastelen Frankrijk telt, is niet helemaal duidelijk. Zo’n 11.000 hebben de status van historisch monument, maar het bezit van eigenaren die zich niet melden bij het ministerie van cultuur, wordt niet meegerekend. Volgens een schatting met de natte vinger zouden er eigenlijk 45.000 kastelen zijn: dat is iets meer dan het het aantal Franse gemeenten (ongeveer 35.000). Zeker is dat de meeste kastelen in de Dordogne staan. Omdat in deze streek de honderdjarige oorlog met de Engelsen werd uitgevochten, gaven Franse en Engelse koningen elke edelman die hen trouw beloofde toestemming een kasteel te bouwen. De huidige markt voor kastelen wordt geschat op 3% van het totaal voor het hoogste segment.

Omloopsnelheid
Volgens sommige berichten in de Franse media hebben er nog nooit zo veel kastelen te koop gestaan. De krant Le Figaro noemde onlangs het aantal van 1500. ‘Onmogelijk te zeggen of dat getal klopt’, verzucht Le Nail. ‘Maar het is heel goed mogelijk dat het aanbod nog nooit zo groot was. Châteaux die in de familie blijven, dat komt steeds minder voor. De nieuwe eigenaren zijn in de meerderheid. Zij bezitten een kasteel voor een periode van 20, 15 jaar of minder.’ De omloopsnelheid is flink toegenomen, beaamt Patrice Besse van Besse Châteaux et Demeures de France, een Parijse concurrent van Le Nail. ‘Van de kastelen die ik verkoop, weet ik dat ze na gemiddeld tien jaar weer in de verkoop gaan. Je kan zeggen dat een kasteel een gewoon consumptieartikel is geworden.’
Maar ook Besse hecht niet veel waarde aan het getal van 1500. ‘Deel dat getal maar gerust door twee. Er zijn, denk ik, hooguit zo’n 800 kastelen op de markt nu, dat vind ik al erg veel. Ik ben een van de grootste specialisten en ik heb er nu 113 in de aanbieding. Het is natuurlijk ook een definitiekwestie. Wat is een kasteel? Voor mij is dat een bouwwerk dat historisch en ook architectonisch van belang is, we moeten niet alles kasteel gaan noemen.’

Nalatenschap te laat geregeld
Het is hoe dan ook opmerkelijk dat er de laatste tijd een aanzienlijk aantal kastelen op de markt is verschenen van families die hun bezit al meer dan drie generaties koesteren. Van de 113 kastelen die Besse nu in de aanbieding heeft, gingen er vijf voor hem heel verrassend in de verkoop. ‘Dit is zeker een fenomeen. Veel eigenaren buigen zich pas op hoge leeftijd over hun nalatenschap, op het moment dat ze dat gaan doen, is het vaak al te laat. Hun kinderen zijn dan al te oud om zich nog te interesseren voor het familiekasteel en ze hebben vaak ook niet de middelen om de lasten ervan te dragen. De kleinkinderen vliegen in het weekend ook liever naar Barcelona dan dat ze het gras komen maaien.’ De hoge kosten zijn een reden waarom nieuwe eigenaren meestal proberen hun bezit rendabel te maken met chambres d’hôtes, een museum, verhuur voor bruiloften en partijen of met een hoofdvestiging van een bedrijf. 'Vergeet ook niet dat de vierkantemeterprijs van een kasteel de laagste op de markt is, dat kan een heel interessante factor zijn.’
Besse speelt sinds twee jaar in op deze ontwikkeling door zich aan te bieden als een beter alternatief voor Airbnb en andere platformen. ‘Wij selecteren het aanbod en brengen de eigenaren in contact met mensen die een uur, een dag, een week of een maand willen doorbrengen in een karaktervolle, authentieke, niet per se chique omgeving voor een professionele of familieaangelegenheid of een concert of tentoonstelling. En we proberen ook nieuwe activiteiten te stimuleren zoals coworking.’

Oligarch
De kopers van Le Nail zijn vooral ‘late veertigers en vijftigers’ die niet op zoek zijn naar woonruimte, maar een droom willen realiseren. 'Tegelijkertijd laat je zien dat het je goed gaat en dat je gevoel hebt voor de waarde van erfgoed.’
En dat is eigenlijk al heel lang zo, constateert Besse. ‘In de negentiende eeuw onderstreepten industriëlen, een soort nieuwe adel, hun status met de aanschaf van een kasteel en dat is zo gebleven. Het begrip grande famille hoeft niet te verwijzen naar mensen die al eeuwen op een kasteel wonen.’

De Russische oligarch of Golf-Arabier komt hij niet vaak tegen en hetzelfde geldt voor de gefortuneerde Chinees. ‘Chinezen willen dat het iets oplevert, dus die vind je wel op wijnkastelen in de Bordelais.’
‘Wij hebben net zo veel buitenlanders als Fransen die belangstelling tonen’, zegt Besse. ‘Maar we verkopen voor 80% aan Fransen. De meeste buitenlandse klanten komen uit Noord-Europa, de Belgen voorop. Daarna volgen de Australiërs. Bij de grotere transacties zie ik bijvoorbeeld Vietnamezen, maar geen Russen of Chinezen. Zij hebben de laatste tijd moeite om hun geld hier te krijgen, vanwege striktere regelgeving. Alleen als zij hier al onroerend goed of een bedrijf bezitten kunnen zij in Europa kopen.’
Dezelfde restricties gelden voor klanten uit de Golfstaten, maar volgens Besse keren zij de laatste jaren toch terug op de markt. ‘Vanwege de brexit is Parijs voor hen aantrekkelijker dan Londen’, denkt hij. ‘Maar ze zijn ook geïnteresseerd in kastelen. Vorig jaar heb ik er nog twee aan ze verkocht.’