Waarom gaat Rotterdamse belegger nu in winkelvastgoed??!

Waarom gaat Rotterdamse belegger nu in winkelvastgoed??!

jun 8, 2018 Nieuwsfeed by vincent

Waarom investeert Van Herk in moeilijke markt voor winkelvastgoed?

Een lange reeks faillissementen, aanhoudende hoge leegstand en oprukkende internetwinkels: de markt voor winkelpanden is het minst aantrekkelijke deel van de vastgoedmarkt. Daarover zijn adviseurs en beleggers op vastgoedbeurs Provada het dit jaar eens. Toch heeft de bekende belegger Aat van Herk de afgelopen anderhalf jaar een belang van krap €400 mln opgebouwd in beursgenoteerd winkelvastgoed, blijkt uit berekeningen van het FD.

Een pand uit de portefeuille van VastNed, Plein 10 in Den Haag.
Een pand uit de portefeuille van VastNed, Plein 10 in Den Haag.Foto: Peter Hilz/HH

Van Herk begon in januari 2017 met een bescheiden belang van 3,6% in Vastned Retail. Sinds vorige maand bezit hij 25% van de aandelen van het bedrijf. Daarnaast breidde hij zijn belang in Wereldhave in mei uit van krap 5% naar ruim 11%. Ook heeft hij in mei een belang van ruim 3% in Eurocommercial Properties genomen, dat geen winkelpanden in Nederland bezit. Behalve in vastgoedfondsen investeert Van Herk ook in bouwbedrijven en bezit hij belangen in de biotechsector.

De Rotterdamse belegger geldt als uiterst gesloten. Een woordvoerder laat weten dat Van Herk geen commentaar geeft op zijn beleggingen. Analisten vragen zich tevergeefs af of de investeerder van plan is Vastned helemaal van de beurs te nemen. Als een aandeelhouder een belang van 30% heeft opgebouwd in een bedrijf, moet hij een bod doen op de rest van de aandelen.

Korting

Wat ziet Van Herk in de markt voor winkelpanden? Ten eerste zijn de aandelen van de winkelvastgoedfondsen aan de beurs goedkoop. De beurswaarde van de drie vastgoedbedrijven waar Van Herk in belegt, ligt flink onder de marktwaarde van de panden die ze bezitten. Het is voor hem dus voordeliger om aandelen van vastgoedbedrijven te kopen dan om direct panden aan te schaffen.

Toen Van Herk in mei zijn belang in Wereldhave verhoogde naar krap 11%, kostte een aandeel €33. De waarde van de panden die het bedrijf bezit, was eind 2017 bijna €48 per aandeel. Van Herk investeerde dus tegen een korting van 31% in de panden van Wereldhave. Bij Vastned bedroeg de korting vorige maand 11%.

Als de beurskoers lager is dan de waarde van het bezit van een bedrijf, betekent dat vaak dat de waarde van het bezit zal dalen, stelt analist Jaap Kuin van ING. Maar de beurskoers kan ook stijgen tot het niveau van de vastgoedwaarde. ‘Stel dat iemand zoals de heer Van Herk wel goed onderzoek doet, dan zou hij kunnen concluderen dat het risico niet zo hoog is als beleggers denken’, zegt Kuin.

Analist Herman van der Loos van Degroof Petercam wijst erop dat het sentiment in Nederland wel heel erg negatief is over de winkelmarkt. ‘In België moet je een premie betalen op de meeste beursgenoteerde winkelvastgoedfondsen’, zegt hij.

Historische binnensteden

Vooral Vastned lijkt een goede kans te hebben op een stijgende beurskoers. ‘Het is als een van de eerste partijen begonnen alleen nog panden in topsteden te kopen’, zegt Gertjan Slob, adviseur voor winkelvastgoed Locatus. Topsteden zijn volgens hem alle Nederlandse steden met meer dan 100.000 inwoners, zoals Amsterdam, Utrecht, Den Haag en Enschede.

Aat van Herk
Aat van HerkFoto: Ruben Schipper

De belangen van Van Herk

Een overzicht van de belangen van de Rotterdamse superbelegger.

Vooral als ze een historisch centrum hebben, gaan consumenten er graag heen voor een dagje uit. Die plekken hebben het minste last van de opkomst van online winkelen. In middelgrote steden die onder de rook van een grote stad liggen, zal de leegstand toenemen, stelt Slob. Rijswijk en Roosendaal horen volgens Locatus bij de slechtst presterende winkelsteden. Toch bezit Wereldhave winkelcentra in die twee plaatsen, net zoals in bijvoorbeeld Etten-Leur en Nieuwegein.

Wat Van Herk zo interessant vindt aan Wereldhave is dus een grotere hoofdbreker. De lage prijs zal een doorslaggevende factor zijn geweest. Slob denkt dat de overname in 2015 van een grote portefeuille van het oude Corio van het Franse vastgoedbedrijf Klépierre voordelig is geweest voor Wereldhave. ‘Het vastgoed kan wel wat problemen hebben, maar als je het voor een goede prijs hebt gekocht, kan het aantrekkelijk zijn.’